Umsatzboom im Einzelhandel

Wochen- und monatelang war von den Vertretern und Beratern des Einzelhandels in düsteren Vorhersagen zu hören, wie schlecht es der Branche geht. Und nun das Ergebnis des Statistischen Bundesamtes: das höchste Umsatzwachstum im vergangenen Jahrzehnt. Demnach wuchs der Umsatz im Jahr 2020 um nominal gut 5 Prozent und preisbereinigt um knapp 4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Die hohe Sparneigung und die Lockdown-Folgen der Pandemie wirkten sich zwar negativ auf die Konsumbereitschaft aus. Jedoch konnte der Einzelhandel von den staatlichen Gegenmaßnahmen (Konjunkturpaket der Bundesregierung mit dem Kinderbonus sowie der befristeten Mehrwertsteuersenkung) sowie weniger Ausgaben in anderen Bereichen wie Gastronomie profitieren. So war der Umsatzzuwachs der höchste seit 2010. Jedoch gab es dabei auch Licht und Schatten.

Eindeutiger Gewinner ist der E-Commerce, der vom Lockdown besonders profitieren konnte und die höchsten Umsatzzuwächse erzielte. Die vermehrten Käufe der Verbraucher bescherten dem Internet- und Versandhandel ein Plus von fast 25 Prozent, was mehr als doppelt so viel wie in den Vorjahren war. Trotz der starken Zuwachse beim E-Commerce nahm aber auch der Umsatz im stationären Einzelhandel zu. Im Vergleich zum Vorjahr wuchs der Umsatz beim Einzelhandel in Verkaufsräumen noch um 2,4 Prozent. Auch preisbereinigt war ein Plus von 0,8 Prozent zu verzeichnen.

Gleichzeitig zeigt sich eine sehr unterschiedliche Entwicklung in den einzelnen Segmenten des Einzelhandels. Auf der Gewinnerseite steht der Lebensmitteleinzelhandel und der Handel in Supermärkten, die jeweils ein Umsatzwachstum von gut 8 Prozent verzeichneten. Auch der Einzelhandel in Baumärkten profitierte während der Coronakrise.

In einzelnen Bereichen der Branche existieren jedoch Verlierer und starke Probleme, die durch die Folgen der Coronapandemie noch offensichtlicher wurden. So kauften die Verbraucher deutlich weniger Bekleidung und Textilien, was zu einem Umsatzrückgang von mehr als 20 Prozent führte. Dies war aber nur der Höhepunkt einer mehrjährigen Phase von Umsatzrückgängen. Besonders problematisch wirkt sich dies für die Innenstädte aus, in denen es (noch) viele Bekleidungsgeschäfte gibt.

Beim Einzelhandel mit Waren verschiedener Art – zum Beispiel Waren- und Kaufhäuser – betrug das Minus gut 10 Prozent. Auch hier setzte sich die langjährige Talfahrt bei den Umsätzen fort. Das Minus fällt aber besonders stark aus, da bundesweit etliche Filialen geschlossen wurden.

Insgesamt stellt sich die Lage im gesamten Einzelhandel bei dem Umsatzwachstum weitaus weniger dramatisch dar. Bei den negativ betroffenen Bereichen verschärfte die Pandemie die bereits seit mehreren Jahren bestehenden Probleme.

 

 

Hauskauf lohnt sich doch noch

Schlagzeilen wie „Auch Gutverdienende können sich kein Wohneigentum mehr leisten“ oder „bald kann sich niemand mehr ein Haus leisten“ bestimmen die Diskussion um die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise. Danach sollen sich insbesondere in den Großstädten immer weniger Menschen eine Wohnung leisten können. Dieses soll vor allem für München gelten, wo die höchsten Preise bezahlt werden.

Das Schaubild zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Kaufpreises für frei stehende Bestands-Eigenheime in mittlerer bis guter Wohnlage mit einer durchschnittlichen Wohnfläche. Nach Stagnation nach der Jahrtausendwende kam es seit 2010 zu einem deutlichen Preisanstieg. Die Preise stiegen nicht nur absolut, sondern auch relativ etwa im Verhältnis zum Haushaltseinkommen. Diese als Erschwinglichkeit bezeichnete Relation beträgt in München ungefähr 20 und in Berlin ca. 15; d. h. es sind 20 Jahreseinkommen in München für ein Haus zu zahlen. Im Vergleich zu 2010 ist damit vor allem in den größeren Städten ein sehr kräftiger Anstieg zu verzeichnen.

Die Indikatoren belegen zwar die stark gestiegenen Preise, sie sind aber nicht ausschlaggebend dafür, ob sich ein Haushalt eine Immobilie leisten kann. Hierfür ist die Finanzierung entscheidend, da ein Haushalt beim Kauf nicht jeweils das komplette Jahreseinkommen einsetzen wird. Wohneigentum wird sowohl mit Eigen- als auch mit Fremdkapital finanziert und entscheidend ist somit die jährliche Belastung der Haushalte.

Stärkere Belastung durch höheren Fremdkapitaleinsatz

Die stark gestiegenen Hauspreise führen dazu, dass c. p. der Fremdkapitaleinsatz proportional mit den Preisen steigt. Gegenüber dem Jahr 2010 wäre in einigen Städten somit mehr doppelt so viel Fremdkapital notwendig. Da sich aber Haushalte teilweise den dann ebenfalls höheren Eigenkapitaleinsatz nicht mehr leisten können oder wollen, wird weniger Eigenkapital und noch mehr Fremdkapital eingesetzt. Entsprechend steigen der Beleihungsauslauf und damit auch die notwendigen regelmäßigen Tilgungen. Das fehlende Eigenkapital vieler Haushalte ist eine der wesentlichen Ursache dafür, dass nicht mehr gekauft wird.

Zinsbelastung drastisch gesunken

Die Europäische Zentralbank (EZB) mit ihrer sehr expansiven Geldpolitik hat die Leitzinsen nachhaltig gesenkt (Niedrigzinsphase). Die Belastung der Haushalte mit Zinsen wird anhand der Zinsausgabenquote gemessen, wobei die Zinsen (Fremdkapital * Zinssatz) in Relation zum Einkommen gesetzt werden. In dem folgenden Schaubild sind die Daten für München seit der Jahrtausendwende dargestellt. Dabei werden durchschnittliche Wohnungspreise bei einer 80 Prozent Fremdkapitalfinanzierung und die jeweiligen Hypothekenzinsen am Jahresende angenommen. Bezugsgröße ist das durchschnittlich verfügbare Einkommen eines Münchener Haushalts.

Die Hypothekenzinsen sanken aufgrund der EZB-Maßnahmen von 6,5 auf 1,2 Prozent im Vergleichszeitraum. Somit reduzierte sich die Zinsausgabenquote drastisch. Trotz eines steigenden Fremdkapitaleinsatzes sank aufgrund der stark reduzierten Zinsen und dem gestiegenen Einkommen die finanzielle Belastung der Haushalte mit Zinsen.

Schuldendienst nicht grundlegend verändert, teilweise sogar verbessert

Um die gesamte finanzielle Belastung eines Haushalts zu erfassen, sind sowohl die Tilgungen als auch die Zinsen zu berücksichtigen. Auch diese Daten sind wieder in Bezug zum Einkommen zu setzen, um die Belastung zu messen.

Für Deutschland hat die Deutsche Bundesbank derartige Berechnungen durchgeführt. Da die Hauspreise deutschlandweit nicht so stark gestiegen sind, war die Schuldenquote bundesweit sogar niedriger als vor 10 Jahren. Im Vergleich zu 2010 war der Schuldendienst mit Zinsen und Tilgungen im Jahr 2020 rund 25 Prozent geringer. Auch auf der Basis der Daten der bulwiengesa AG zeigt sich ein ähnliches Ergebnis. So liegt die Schuldendienstquote 2020 deutlich unter den Werten der jahrtausendwende und in den vergangenen 10 Jahren stagnierte die Quote auf einem niedrigen Niveau.

In dem folgenden Schaubild wird die Entwicklung in München aufgezeigt, wobei die gleichen Annahmen wie zuvor gemacht werden und ein Tilgungssatz von 4 Prozent angenommen wird.

Als Beispiel: Für einen Durchschnittshaushalt in München hat sich die finanzielle Belastung nicht wesentlich verändert. Im Vergleich zur Jahrtausendwende war seine Schuldendienstquote sogar niedriger. Aber bei einer derartigen Quote kann sich ein Haushalt nicht ein durchschnittlich teures Haus leisten, was aber auch schon in den Vorjahren so war. Auch bei einer geringeren Tilgung (angenommen: 2 Prozent) müsste ein Haushalt immer noch den Großteil seines verfügbaren Einkommens für den Schuldendienst ausgeben.

Fazit

1.   Die Wohnimmobilienpreise sind seit dem Jahr 2010 deutlich angestiegen, so dass immer wieder behauptet wird, dass sich niemand mehr oder bald Immobilieneigentum leisten kann. Entscheidend ist aber nicht nur der Preis, sondern dessen Finanzierung.

2.   Die finanzielle Belastung eines Haushalts durch einen Hauskauf hat sich nicht grundlegend verändert. Die starken Preisanstiege wurden zumindest teilweise durch höhere Einkommen und vor allem durch die gesunkenen Zinsen kompensiert.

3.   Ein durchschnittlich verdienender Haushalt konnte sich in München weder früher noch kann er sich heute ein durchschnittlich teures Haus leisten.

 

Dr. Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum

 

 

https://www.haufe.de/immobilien/zeitschrift/wohnungswirtschaft/die-wohnungswirtschaft-ausgabe-012021-wohnungswirtschaft/trendwende-am-wohnungsmarkt-in-sicht-533408.html 

Wohnen im Ruhrgebiet: Zechenhäuser und Zechensiedlungen

In einer gemeinsamen Studie von EBZ Business School und InWIS – Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung wurden die Wohnungsmärkte in NRW und im Ruhrgebiet analysiert. Eine besondere Wohnungsform sind dabei die Zechensiedlungen bzw. die Zechenwohnungen, die in diesem Beitrag betrachtet werden.

1.       Historie

Die Häuser in den Siedlungen wurden von den Zechen und Industrieunternehmen Ende des 19. und Anfang des 20. Jahrhunderts als „Kolonien“ für ihre Arbeiter und Angestellten errichtet. Arbeiterwohnungen gehören zur Infrastruktur der Fabriken. Der Bergbau und die Stahlindustrie prägten die Städte im Ruhrgebiet über viele Jahrzehnte. Kohleabbau und Stahlherstellung erlebten fast zeitgleich ihre Blütezeit. Kohle wurde für die Stahlproduktion gebraucht. Vor allem nördlich der Ruhr kamen sie gut an den Brennstoff heran, so dass hier ab Mitte des 19. Jahrhunderts eine Zeche nach der anderen aus dem Boden schoss.

Dazu wurden viele Arbeitskräfte benötigt, sodass die Einwohnerzahl rapide anstieg. Arbeiter und Bergleute mit speziellem Know-how konnten erheblich mehr Lohn als in ihren früheren Arbeitsbereichen erhalten. Viele Migranten kamen aus dem Osten und konnten so der Armut in ihren Heimatländern entfliehen. Darüber hinaus wurden ihnen auch Wohnungen zur Verfügung gestellt, die für die seinerzeitigen Verhältnisse mietgünstiger, besser gebaut und ausgestattet waren sowie einen kurzen Weg zum Arbeitsplatz hatten. Zwar waren die Mieten günstig, aber dafür der Mieterschutz schwach: Wer seinen Job verlor, musste ausziehen. Nachteilig war außerdem, dass die Anwohner Lärm und Dreck der naheliegenden Werke zu ertragen hatten.

Die Häuser waren äußerst begehrt und multifunktional. Im Keller konnte Kohle gelagert, im Schuppen Schweine und Hühner gehalten und im Garten Gemüse angepflanzt werden. Die geschichtliche Bauform der Siedlungen überliefert historisch-soziale Lebensformen. Die Arbeitersiedlungen integrierten bei ihrer Entstehung die vorindustriellen Erfahrungen in die industriellen Lebensweisen. Dieser Übergang ist nirgendwo besser gelungen als im Ruhrgebiet.

In den Nachkriegsjahren wurden aufgrund der Wohnungsnot diese Häuser zunächst wieder aufgebaut und zum Teil ohne Rücksicht auf bisherige städtebauliche Strukturen nachverdichtet. Danach aber führten der ökonomische Strukturwandel im Revier wie auch eine neue Stadtentwicklungspolitik zu einer veränderten Bedeutung der Zechenhäuser. Ab den 1960er Jahren haben die wirtschaftlichen Probleme des Bergbaus und der Niedergang der Stahlindustrie ab Mitte der 1970er Jahre einen gewaltigen Strukturwandel im Ruhrgebiet ausgelöst. So verloren die Betreiber der Hütten und Zechen aufgrund der nachhaltigen Krise zunehmend das Interesse daran, diese Wohnsiedlungen instand zu halten. Sie erwogen immer häufiger, die Liegenschaften zu verkaufen. Die wirtschaftliche Entwicklung, die Nähe der Siedlungen zu den Einrichtungen und die Infrastruktur machten diese Standorte für einen Abriss und verdichteten Neubau äußerst interessant.

In den 60er- und 70er-Jahren hat sich zudem eine stark industrialisierte Produktion von Wohnungen entwickelt, die sich durch eine bedeutend effizientere Ausnutzung der bebaubaren Fläche auszeichnete. Die historischen Zechensiedlungen zeichnen sich zwar durch eine geringe Wohndichte und Ausstattung, dafür aber durch eine umfangreiche Begrünung, ein funktionierendes soziales Gefüge und eine gute städtebauliche Qualität aus.

Die Arbeitersiedlungen (ebenso wie die Altstadtquartiere) galten zu der Zeit städtebaupolitisch als historisch überholt. Aus städtebaulicher Sicht repräsentierten diese Siedlungen eine Epoche, mit der das Ruhrgebiet im Zuge des Rückzugs der Montanindustrie und der Umorientierung der Region brechen wollte. Der politische Wille, die ehemaligen Industrie- und Siedlungskulturgüter zu erhalten, fehlte. Ehrgeizige Stadtväter wollten damals „alles“ neu haben. Die geplanten Abrisse der Siedlungen oder deren Privatisierung führten allerdings zur Gegenwehr der dort lebenden Bewohner. Einzelne Häuser und auch ganze Quartiere wurden daher unter Denkmalschutz gestellt. Die Funktion der Zechensiedlungen hat sich infolgedessen verändert, jedoch deuten noch heute Zechenhaus-Siedlungen auf die Bergwerksgeschichte hin.

2.       Heutige Situation und Perspektiven

Im Laufe der Zeit haben viele der Siedlungen ganz oder teilweise ihren ursprünglichen Charakter durch die Zerstörung im Krieg, Abriss und Umgestaltung verloren. Es finden sich aber im ganzen Ruhrgebiet noch einzelne Immobilien, ganze Straßenzüge oder auch Stadtteile, die diese Entwicklungen überdauert haben. In vielen Städten gibt es daher noch heute diese fürs Ruhrgebiet so typischen kleinen Siedlungshäuser mit meist großen Gärten und Anbauten. Die Arbeitersiedlungen im Ruhrgebiet sind das unverkennbare Gesicht der industriellen Blütezeit des Reviers und faszinieren in ihrer Funktion als Zeugen einer anderen Zeit.

Aufgrund der auch noch aus heutiger Sicht guten städtebaulichen Qualität zusammen mit einer soliden Bauweise und einem individuellen Charakter sind die Zechenimmobilien ein interessantes Investmentobjekt. Ein Refurbishment lohnt sich damit zum einen aufgrund der interessanten Rendite für diese Objekte. Zum anderen bleibt damit aus gesellschaftlicher Sicht diese prägende Immobilienart auch für zukünftige Generation erhalten.

Zechenhäuser werden vor diesem Hintergrund zunehmend attraktiver, sodass diese Siedlungen im Ruhrpott nicht mehr abgerissen, sondern saniert werden. Das Interesse bei Käufern und Mietern ist groß, da eine hohe Attraktivität noch auf relativ niedrige Preise trifft. Mieter und Käufer schätzen die Atmosphäre der Zechenhäuser und die großen Gärten, sodass sanierte Bergmannshäuser zunehmend Liebhaber finden. Früher war eine Zechensiedlung eher eine abgeschlossene Gesellschaft, da nur Bergarbeiter hier wohnen durften. Aber heute kann sich jeder eine solche Wohnung nutzen, sei es als Mieter oder als Käufer.

3.       Beispiele

Zu den Aushängeschildern der Zechenhaussiedlungen gehören die Margarethenhöhe in Essen und die Siedlung Eisenheim in Oberhausen. Ihre Baumeister haben sie architektonisch aus einem Guss errichtet, etwa im Stil der englischen Gartenstadt. Die Fassaden der Häuser in den Arbeitersiedlungen sind oftmals einheitlich gestaltet, dennoch hebt sich jedes Gebäude von anderen ab. Andere Siedlungen bestechen durch ihre Vielfalt. Sorgfältig saniert haben viele Siedlungen ihre unverwechselbare Identität bewahren können.

Die Siedlung Margarethenhöhe in Essen ist ein Juwel unter den Arbeitersiedlungen. Stifterin war Margarethe Krupp, die die Siedlung anlässlich der Hochzeit ihrer Tochter in Auftrag gab. Die Margarethenhöhe wurde im Stil der Gartenstadt gebaut und war die erste ihrer Art in Deutschland. Bis heute hat sie ihren grünen und idyllischen Charme bewahrt. Die Siedlung Eisenheim in Oberhausen mit ihren mehr als 150 Jahren ist die älteste Arbeitersiedlung im Ruhrgebiet. Schon ihr Name gibt einen Hinweis auf den Grund ihres Entstehens – sie wurde für die Arbeiter der Gutehoffnungshütte und ihre Familien gebaut.