Brauchen wir noch so viel Bürofläche wie heute?

 

1        Einleitung

Bei vielen Prognosen über die zukünftige Bedeutung des Homeoffice drängt sich die Frage auf, ob die Unternehmen heute nicht über zu viel Büroraum verfügen. Nach dem Beginn der Lockdown-Maßnahmen haben diverse Marktbeobachter und Medien bereits das Ende des klassischen Büros ausgerufen. Einzelne Immobilienexperten erwarten auch, dass dadurch längerfristig ein deutliches Überangebot an Büroraum entsteht. Die folgenden Aussagen basieren dabei auf der Annahme, dass es zukünftig nur zu maximal regional begrenzten, aber nicht größeren Lockdowns kommt.

2        Homeoffice

Bei der Entscheidung über die Nutzung von Bürofläche als Alternative zum Homeoffice haben die Unternehmen die Kosten mit den Vorteilen zu vergleichen.

Während der Pandemie haben Arbeitgeber und Arbeitnehmer die Vorteile der Heimarbeit zu schätzen gelernt. Viele Unternehmen und deren Führungskräfte konnten die Berührungsängste mit dem Thema Home Office ablegen. Flexible Arbeitsplatzkonzepte machen das Arbeiten von zu Hause einfacher und viele Arbeitgeber stellten fest, dass ihre Mitarbeiter genauso produktiv sind, wie vor Ort im Büro. Die Unternehmen können weiterhin davon profitieren, dass ihre Arbeitnehmer zufrieden sind. Durch die Arbeit von zu Hause lässt sich die Work-Life-Balance verbessern, da auch Zeit und Geld für z. B. Fahrten eingespart werden kann.

Dies dürfte aber nur dann vorteilhaft sein, wenn keine zusätzlichen Kosten in Form weiterer Abstimmungen, vermehrter Kontrollen oder daraus folgend höherer Ausgaben für Fehlerkorrekturen entstehen. Für Unternehmen können Faktoren wie das Fehlen der persönlichen Kommunikation, optimierter Arbeitsbedingungen und Gemeinschaftsgefühl zu Belastungen werden. Es lassen sich ebenfalls nur schwer kreative, neue Ideen entwickeln ebenso wie Projektarbeiten effizient durchführen. Hinzu kommen Risiken, die sich aus sicherheitsrechtlichen Bedenken und arbeitsrechtlicher Schutzbestimmungen („kein Arbeiten am Küchentisch“) ergeben. Beschäftigte beklagen ihrerseits die verschwimmenden Grenzen zwischen Arbeit und Privatleben.

So verwundert es nicht, dass immer mehr Unternehmen ankündigen, künftig stärker auf Homeoffice zu setzen. Unternehmensvorstände zeigen aktuell ihre Fortschrittlichkeit gerne dadurch, dass sie aufzeigen, wie viele ihrer Mitarbeiter von zu Hause arbeiten können/dürfen. Dabei überbieten sie sich mit den Prozentangaben. Die Realität in der Wirtschaft sieht aber anders aus.

Unterschiedliche Entwicklungen haben sich seit dem Beginn der Pandemie in Deutschland vollzogen. Nach den Auswertungen der Mannheimer Corona-Studie (MCS; Universität Mannheim) war der Einstieg in die Lockdown-Phase im März radikal. Plötzlich blieben viele Bürobeschäftigten zu Hause, die Rückkehr ins Büro hingegen verläuft schrittweise.

Vor der Pandemie ging die Internationale Arbeitsorganisation (ILO) davon aus, dass in Deutschland weniger als 5 Prozent der Arbeitnehmer permanent von zu Hause arbeiten. MCS schätzt für Januar 2020 (vor der Corona-Krise), dass knapp 20 Prozent der Beschäftigten in Deutschland gelegentlich oder häufig von zu Hause arbeiteten. Zu Beginn der Pandemie waren viele Arbeitnehmer komplett oder überwiegend zu Hause (gut 25 Prozent). Ab Mitte Mai erfolgte eine Differenzierung in der Statistik, danach arbeiteten 11 Prozent der Beschäftigten ganz im Homeoffice sowie rund 20 Prozent teils im Homeoffice und teils zu Hause. Bis Mitte Juli schrumpfte der Anteil derjenigen, die ausschließlich im Homeoffice waren, auf knapp 7 Prozent. Weiterhin arbeiteten 22 Prozent teils zu Hause und teils vor Ort. Weitere Erkenntnisse von MCS sind, dass 13,5 Prozent nicht von zu Hause arbeiten wollen und 31,7 Prozent sagen, dass Homeoffice in ihrem Beruf grundsätzlich nicht möglich ist. Vor allem Beschäftigte mit einem höheren Schulabschluss nutzen die Möglichkeit der Heimarbeit.

Nach dem Bayerischen Forschungsinstitut für Digitale Transformation (bidt) arbeitet die Mehrheit der berufstätigen Internetnutzer allerdings auch während der Coronakrise nicht im Homeoffice. Schon vor der Krise waren 35 Prozent der erwachsenen berufstätigen Internetnutzer ab und zu im Homeoffice. 23 Prozent der Befragten waren mehrmals pro Woche im Homeoffice. Ende März erhöhte sich dieser Anteil auf 39 Prozent und Mitte Juni befanden sich nur noch 32 Prozent der Befragten mehrmals pro Woche im Homeoffice (letzte Befragung).

Insgesamt dürfte der Anteil der Arbeitnehmer im Homeoffice steigen. Ein wesentlicher Einfluss dabei ist auch der Wunsch der Beschäftigten und dieser besteht vielfach nur nach einigen, wenigen Tagen Homeoffice.

3        Auswirkungen von Homeoffice auf Büronutzung

Da Homeoffice die Bürotätigkeit nicht vollständig ersetzen wird, müssen die Unternehmen ihre Bürokonzepte anpassen und flexibilisieren. Je nachdem wie hoch der Anteil von Heimarbeit an der gesamten Arbeitszeit und wie groß ihre Flexibilität ist, kann dann auch weniger Fläche angemietet und somit Kosten eingespart werden. Es lassen sich zwei unterschiedliche Entwicklungen in der kürzeren und längeren Frist ausmachen.

Kurzfristig, d. h. während der anhaltenden Pandemie, ist nur mit bedingten Auswirkungen von Homeoffice auf die Nachfrage nach Büroflächen zu rechnen. Während sich viele Beschäftigte im Homeoffice befinden, bestimmen Abstands- und Hygieneregeln das Arbeiten in den Büros. Somit würde der Flächenbedarf je anwesendem Mitarbeiter steigen, wenn flexible Flächenkontingente vorgehalten werden müssen und zudem – auch als Folge der Pandemie – strengere Vorschriften gelten. Kehren die Arbeitnehmer ins Büro zurück, sind Maßnahmen zur Vermeidung des möglichen Wiederauftretens des Virus zu treffen. Nur unter Berücksichtigung einer vorsichtigen Wiederaufnahme sozialer Kontakte mit der Nutzung von separaten Arbeitsbereichen und neuer Hygienestandards lässt sich dieses realisieren. Sowohl das Gebäude (z. B. Umstellung der Flure) als auch der Arbeitsplatz selbst verändern sich erheblich. Flexible Großraumbüros passen eher nicht zu diesen Konzepten.

Mietentscheidungen werden von Unternehmen unter diesen Bedingungen vielfach erstmal aufgeschoben. Bestandsmietverträge werden eher wegen der konjunkturellen Folgen in Gefahr geraten als wegen der Verlagerung von Bürotätigkeit ins Homeoffice. Die wirtschaftlichen Folgen der Pandemie stellen das viel größere Risiko für die Büronachfrage dar: insolvente Unternehmen brauchen keine Büroflächen.

Langfristig, d. h. nach der Pandemie, wird der Anteil der Beschäftigten, die ihre gesamte Arbeitszeit im Homeoffice verbringen, nur wenig über dem Ausgangsniveau vor der Pandemie liegen. Dies zeigen die von beiden Studien ermittelten Entwicklungen. Der Anteil der Beschäftigten, die teils vor Ort und teils zu Hause arbeiten, wird hingegen größer werden.

Mit der steigenden Flexibilität wachsen die Anforderungen an das Property-Management. Arbeitsplätze und -räume, die eine optimale Nutzung ermöglichen, erfordern ein entsprechendes Management. Ein Beispiel ist ein digitales Buchungssystem, um die Auslastung der Arbeitsplatz- und Raumangebote effizient zu steuern. Nur bei einem effizienten Arbeitsplatzmanagement können die Büroflächen reduziert werden. Für die gesamte Büroflächennachfrage werden jedoch auch in der längerfristigen Perspektive andere Faktoren eine sehr viel größere Rolle spielen, allen voran die weitere wirtschaftliche Entwicklung. In den letzten Jahren war die Wirtschaftsentwicklung dafür verantwortlich, dass der Gap zwischen Flächenbestand und genutzter Fläche abgebaut wurde, obwohl auch damals Homeoffice kontinuierlich wuchs.

4        Fazit

Noch ist es vielfach zu früh, um die Auswirkungen der Pandemie und ihrer Folgen auf die zukünftige Büroarbeitswelt sicher vorherzusagen. Flexible Homeoffice-Konzepte haben sich selbst unter vormals skeptischen Arbeitgebern wie Arbeitnehmern in der Krise etabliert. Gleichzeitig sind auch die Vorteile des klassischen Büros stärker zutage getreten. Somit wird zwar die Nutzung von Homeoffice gegenüber dem Vorkrisenniveau ansteigen, aber um Bürofläche einsparen zu können, ist ein effizientes Flächenmanagement notwendig.

Zusammenfassend würde das bedeuten, dass der Büroflächenbedarf durch Homeoffice bei weitem nicht so stark sinken wird. Falls ein Nachfrageeinbruch eintreten wird, so ist dies eher auf die ökonomischen Folgen der Pandemie zurückzuführen.

Grunderwerbssteuer – notwendige Belastung!?

 

Die Grunderwerbsteuer verursacht (hohe) Nebenkosten beim Immobilienerwerb, die als eine wesentliche Ursache für die niedrige Wohneigentumsquote in Deutschland gilt. Auch soll sie im Widerspruch zu der politischen Wohneigentumsförderung stehen. Nach einer finanzwissenschaftlichen Diskussion der Rechtfertigung dieser Steuer wird auf die Stichhaltigkeit der Argumente gegen die Grunderwerbsteuer eingegangen.

1        Erklärung der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder Grundstückanteils anfällt. Die Grunderwerbsteuer knüpft am Eigentumswechsel an. Die Grunderwerbsteuer wird aufgrund der ähnlichen Systematik auch als spezielle Mehrwertsteuer oder auch als Sonderumsatzsteuer bezeichnet, da die von der Grunderwerbsteuer erfassten Umsätze von der Mehrwertsteuer befreit sind.

Es ist eine Steuer der Bundesländer, die seit der Föderalismusreform 2006 den Steuersatz der Grunderwerbsteuer selbst bestimmen dürfen. Vor der Reform galt ein bundeseinheitlicher Steuersatz von 3,5 Prozent. Die neu gewonnene Steuersatzautonomie haben die Länder, außer Bayern und Sachsen, genutzt, um den Grunderwerbsteuersatz sukzessive zu erhöhen.

Das Aufkommen der Grunderwerbsteuer ist seit der Reform und insbesondere dann ab 2010 stark überdurchschnittlich angestiegen. Das lag zum einen daran, dass die Steuersätze von fast allen Ländern angehoben wurden. Mit Ausnahme von Bayern und Sachsen (stabile Sätze) werden bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises verlangt. Zum anderen haben sich die Umsätze mit Immobilien im letzten Jahrzehnt mehr als verdoppelt. Dadurch ist auch die Bedeutung dieser Steuer nachdrücklich angestiegen, betrug der Anteil der Grunderwerbsteuer an den Gesamteinnahmen der Länder 2010 nur 2,5 Prozent hat sich dieser auf 4,9 Prozent fast verdoppelt (2019).

Eine Ausnahme von der Besteuerung mit der Grunderwerbssteuer stellen die sogenannten Share-Deals dar, wobei große, finanzmarktorientierte Investoren üblicherweise Wohnungspakete aufkaufen, ohne Grunderwerbsteuer zu entrichten. Formal werden hier nicht Grundstücke oder Gebäude eines Wohnungsunternehmens ge- oder verkauft, sondern Geschäftsanteile an Immobiliengesellschaften. Werden nicht mehr als 94,9 Prozent der Anteile übertragen, fällt keine Grunderwerbssteuer an.

2        Ökonomische Rechtfertigung der Gewerbesteuer

Für Steuern gibt es in der Finanzwissenschaft verschiedene Begründungen für deren Existenz. Jedoch lässt sich die Grunderwerbsteuer steuersystematisch nur schwerlich rechtfertigen.

Nach dem Äquivalenzprinzip gibt es eine gerechte Lastverteilung, wenn einzelne öffentliche Leistungen mit Abgaben der jeweiligen Nutznießer finanziert werden. Die Leistungen weisen einen direkten und zurechenbaren Nutzen für den Steuerzahler auf. Es fällt allerdings schwer, eine Verbindung zwischen den Ausgaben eines Bundeslandes und der Zahlung der Grunderwerbsteuer herzustellen. Die Steuer richtet sich nach dem Kaufpreis, der aber kaum mit der Höhe der Ausgaben der Länder für den Immobilienstandort zusammenhängt.

Das Leistungsfähigkeitsprinzip fordert eine gerechte Verteilung der Steuerlasten gemäß des wirtschaftlichen Potenzials der einzelnen Steuerzahler. Eine Begründung der Grunderwerbsteuer mit dem Leistungsfähigkeitsprinzip wäre nur möglich, wenn der Immobilienerwerb eine besondere Leistungsfähigkeit darstellen würde. Der Erwerb einer Immobilie setzt zwar ein gewisses Einkommen/Vermögen voraus, doch bedeutet dies für den Erwerber keinen Zuwachs an Leistungsfähigkeit, sondern nur eine Umwandlung von Vermögen.

Lenkungszwecke können aus allokativer Sicht ebenfalls für eine Legitimation der Grunderwerbsteuer sprechen. Lenkungssteuern sollen die Handlungen der Steuerträger beeinflussen, um einen gesellschaftlich erwünschten Zustand herbeizuführen. Die Grunderwerbsteuer verteuert den Grunderwerb gegenüber dem Kauf anderer Güter oder der Miete. Die Maßnahmen zur Stärkung der Wohneigentumsquote stehen somit im Widerspruch zu der Grunderwerbsteuer.

Das fiskalische Interesse der öffentlichen Hand ist somit die entscheidende ökonomische Begründung für die Erhebung der Grunderwerbsteuer. Für die Grunderwerbsteuer spricht aus der Sicht des Staates, dass sowohl das Aufkommen relativ sicher als auch eine Steuerhinterziehung kaum möglich ist.

3        Kritik an der Grunderwerbssteuer

An der Grunderwerbsteuer wird zum einen kritisiert, dass sie eine finanzielle Belastung darstellt und damit zu Verzerrungen ökonomischer Entscheidungen zulasten des Erwerbs von Immobilien führt. Zum anderen konterkariert sie das politische Ziel, die Wohneigentumsquote zu erhöhen.

Beim ersten, wesentlichen Kritikpunkt wird darauf verwiesen, dass die Grunderwerbsteuer die Nebenkosten beim Erwerb erhöht und so den Kauf von Immobilien verteuert. Die gesamten Erwerbsnebenkosten erreichen einen Anteil von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Da diese Kosten in der Regel nicht kreditfinanziert werden können, geht die Grunderwerbsteuer zu Lasten des Eigenkapitals.

Die steuertechnische Ausgestaltung der Grunderwerbsteuer kann zu kumulativen Effekten durch steuerliche Mehrfachbelastungen führen. Während die Mehrwertsteuer sich ausschließlich auf die hinzugekommene Wertschöpfung, den Mehrwert bezieht, wird die Grunderwerbsteuer bei jedem Erwerbsvorgang in voller Höhe des gesamten Kaufpreises fällig. Jeder Eigentümerwechsel löst damit eine neue Steuerzahlung aus. Auch wenn die relativ geringe Umschlagshäufigkeit bei Immobilien diesen Effekt abschwächt, hemmt dieser kumulative Effekt die Transaktionen.

Außerdem werden Investitionsentscheidungen durch die anfallenden Nebenkosten verzerrt. Steigende Steuersätze führen i. d. R. zu weniger Investitionen. Die Grunderwerbsteuer benachteiligt Immobilien gegenüber anderen Kapitalanlagen, insbesondere Finanzkapital, bei deren Erwerb eine entsprechende Belastung derzeit nicht anfällt.

Aber: Zwar werden die Immobilientransaktionen durch die Gewerbesteuer benachteiligt, jedoch sind zum einen trotz der Steuer(-erhöhungen) die Transaktionen drastisch angestiegen. Zum anderen sind die Immobilienpreise deutlich stärker als die Nebenkosten durch die Grunderwerbsteuer gestiegen. Weiterhin können aber auch bei entsprechenden Marktkonstellationen die Steuern (teilweise) auf die Verkäufer überwälzt werden.

Der zweite, wesentliche Kritikpunkt setzt daran an, dass die Grunderwerbsteuer im Widerspruch zu der Politik der Wohneigentumsförderung steht. Die Grunderwerbsteuer soll einen Anstieg der Wohneigentumsquote verhindern, da sie zusätzliche Kosten verursacht. Die Erhöhung der Steuersätze hat zu einer geringer steigenden Wohneigentumsquote geführt. Vor allem (junge) Familien mit wenig Eigenkapital würden so von dem Eigentumserwerb abgehalten. Da beim Immobilienkauf üblicherweise die Grunderwerbsteuer nicht durch Kredit finanziert werden kann, muss die Steuer durch Eigenkapital finanziert werden.

Falls diese Kritik zutrifft, müsste ein kausaler Zusammenhang zwischen der regionalen Wohneigentumsquote sowie der Höhe und/oder der Veränderung des Steuersatzes seit 2006 bestehen. Dieses kann aber nicht belegt werden.

·       Erstens ist die Höhe der Grunderwerbsteuer nicht korreliert mit der Wohneigentumsquote. Von den 7 Bundesländern mit einem überdurchschnittlichen Steuersatz haben, weisen 4 Länder eine überdurchschnittliche und 3 Länder eine geringere Eigentumsquote auf. Analoges gilt für die Länder mit einem vergleichsweise niedrigen Steuersatz. Ein hoher Steuersatz ist nicht generell mit einer niedrigeren Eigentumsquote und umgekehrt verbunden.

·       Bei einem Vergleich des Anstiegs des Steuersatzes mit dem Wachstum der Wohneigentumsquote seit 2006 zeigt sich, dass in den beiden Bundesländern mit konstanter Steuerquote seit 2006 (Bayern und Sachsen) die Eigentumsquote nur leicht überdurchschnittlich im Bundesvergleich angestiegen ist. Von den 5 Ländern, die die höchste Anhebung vorgenommen haben, weisen 4 ein relativ höheres Wachstum auf.

·       Hingegen gibt es einen eindeutigen Ost-West-Zusammenhang und deutliche demografische Einflüsse: alle 5 ostdeutschen Bundesländer (ohne Berlin) weisen eine vergleichsweise niedrige Bevölkerungsdichte und auch eine vergleichsweise geringe Eigentumsquote (Ausnahme Brandenburg). In Westdeutschland weisen die Stadtstaaten und NRW, die eine hohe Bevölkerungsdichte aufweisen, eine niedrigere Eigentumsquote auf.

4        Alternativen zur Grunderwerbsteuer

Vor diesem Hintergrund werden verschiedene Alternativen zur jetzigen Ausgestaltung der Grunderwerbsteuer diskutiert. Eine Modifikation der Grunderwerbsteuer könnte darin bestehen, das Steuerschlupfloch „Share Deal“ zu schließen. Danach sollten alle Erwerber in Höhe ihrer erworbenen Anteile an der Gesellschaft grunderwerbssteuerpflichtig sein. Die Mehreinnahmen könnten dann zur Senkung des Grunderwerbsteuersatzes verwendet werden.

Eine weitere Alternative wäre, die Grunderwerbsteuer wegen ihrer fundamentalen Schwächen durch die Mehrwertsteuer zu ersetzen. Bei der Umsatzsteuer, die dem Charakter der Grunderwerbsteuer ähnelt, wird jedoch durch den Vorsteuerabzug an der Wertschöpfung angesetzt. Bei der Grunderwerbsteuer gibt es allerdings keinen Vorsteuerabzug. Der Alternative dürfte aber die Höhe der aktuellen Mehrwertsteuersätze entgegenstehen.

Der weitestgehende Vorschlag besteht in der Reduzierung bzw. Abschaffung der Grunderwerbsteuer. Eine ersatzlose Streichung widerspricht allerdings dem EU-Recht und auch die Bundesländer können und wollen auf diese Steuereinnahmen nicht verzichten. Aus volkswirtschaftlicher Sicht ist es somit notwendig, dass aufgezeigt werden muss, wie das gegenfinanziert werden soll, ohne dass es zu Lasten anderer geht.