Homeoffice – 2 Szenarien

Eine der offensichtlichsten Folgen der Corona-Krise ist die Verlagerung der Büroarbeit ins heimische Homeoffice. Heimarbeit ist dabei eine Form von Remote Work (frei übersetzt: Fernarbeit), welche allgemein das Arbeiten von zuhause oder von einem x-beliebigen Ort aus umfasst.

Nach Angaben des Fraunhofer-Instituts für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO aus dem Jahr 2017 arbeitete die Mehrzahl der Bürobeschäftigten im Einzelbüro und rund 30 Prozent in Gruppenbüros von 3 bis 20 Personen. Ein flexibles Arbeitskonzept hatten nur 4 Prozent der befragten Arbeitnehmer. In den letzten Jahren hatte sich schon der Anteil der Mitarbeiter leicht erhöht, die ganz oder teilweise vom Homeoffice aus arbeiten, jedoch wurden nur in den wenigsten Stellenanzeigen die Möglichkeit zum Homeoffice sofort mitangeboten.

Da die konkreten Effekte nicht bestimmbar sind, wird üblicherweise mithilfe von Szenarien gearbeitet, sodass unterschiedliche Pfade in eine ungewisse Zukunft analysiert werden können. Im Folgenden werden zwei alternative, konträre Szenarien dargestellt, wie sich nach dem Ende der Pandemie die Arbeit im Homeoffice weiterentwickeln kann. Darauf aufbauend werden vor allem die Auswirkungen auf die verschiedenen Büromärkte aufgezeigt, auch wenn diese derzeit nur schwer abzuschätzen sind.

1        Szenarien Entwicklung Homeoffice

Bei dem Szenario I wird angenommen, dass es eine Rückkehr zur Arbeitswelt vor Corona nicht geben wird und zu einem massiven Anstieg der Homeoffice-Arbeitsplätze kommt. Die Corona-Krise hat demnach einen langfristigen Wandel hin zur Arbeit außerhalb des Büros angestoßen. Während der Pandemie haben Arbeitgeber und Arbeitnehmer die Vorteile der Heimarbeit zu schätzen gelernt und führen sie weiter. Vor der Pandemie ging die Internationale Arbeitsorganisation (ILO) davon aus, dass in Deutschland weniger als 5 Prozent der Arbeitnehmer permanent von zu Hause arbeiten. Dieser Anteil wird aufgrund der guten Erfahrungen auf durchschnittlich rund 25 Prozent in den Industrieländern ansteigen. Auch in Deutschland wird eine ähnliche Entwicklung gesehen, da hier die notwendige informationstechnologische Infrastruktur in Form einer (relativ) guten Internetanbindung und PC-Verfügbarkeit derartige Tätigkeiten ermöglicht. Auch sind auf Seiten der Arbeitnehmer die entsprechenden Voraussetzungen gegeben, die überhaupt Homeoffice ermöglichen. Somit wird von einem Sprung und so einem deutlich höherem Niveau beim Einsatz der Heimarbeit gerechnet; es wird häufig davon ausgegangen, dass mittelfristig 20 bis 30 Prozent der Arbeitsplätze ins Homeoffice verlegt werden.

Im Szenario II wird unterstellt, dass die Krise zwar den strukturellen Trend zum Homeoffice verstärkt, dies aber ausgehend von einem relativ niedrigen Ausgangsniveau von vor der Krise passiert. Es wird ebenfalls nur mit einer leicht höheren Dynamik gerechnet, da verschiedene Faktoren den Einsatz von Heimarbeit begrenzen. Während zunächst zu Beginn der Krise viele Arbeitnehmer vollständig von zu Hause arbeiteten (rund 30 Prozent), schrumpfte dieser Anteil bis Mitte Mai schon wieder auf unter 10 Prozent. Heimarbeit stellt aufgrund der räumlichen und technischen Anforderungen keine generelle Alternative dar. Ebenso ist ungeklärt, wer die Kosten des Heimarbeitsplatzes trägt, sodass die Unternehmen eventuell zusätzliche Kosten durch zwei zu finanzierende Arbeitsplätze haben.

Während der Pandemie ist ebenso offensichtlich geworden, dass auch technische Defizite vorhanden sind und in vielen Fällen auch die Vorteile der persönlichen Kommunikation geschätzt werden. Faktoren wie optimierte Arbeitsbedingungen und Gemeinschaftsgefühl sind nicht zu unterschätzen. Es lassen sich ebenfalls nur schwer kreative, neue Ideen entwickeln ebenso wie Projektarbeiten effizient durchführen. Weiterhin gibt es Bedenken hinsichtlich der richtigen Behandlung vertraulicher Informationen und möglicher Sicherheitsregelungen ebenso wie arbeitsrechtlicher Schutzbestimmungen („kein Arbeiten am Küchentisch“).

2        Vermietungsmarkt

Im Szenario I würde die Verlagerung der Bürotätigkeit vom Büro nach Hause zum wesentlichen Einflussfaktor für die zukünftige Nachfrage. Von einem relativ niedrigen Niveau würde der Anteil der Home-Beschäftigung stark ansteigen, was zu entsprechenden Konsequenzen für die Büronachfrage führt. Allerdings wird auch in diesem Szenario das Büro in Zukunft weiterhin der übliche Arbeitsort bleiben, aber es werden sehr viel mehr Bürobeschäftigte ganz oder teilweise von zu Hause arbeiten.

Die Unternehmen werden demnach ihre Nachfrage nach Bürofläche entsprechend deutlich reduzieren. Da Homeoffice die Bürotätigkeit nicht vollständig ersetzen kann, sind die Unternehmen als zwingende Voraussetzung angehalten, ihre Bürokonzepte anzupassen und zu flexibilisieren. Je nachdem wie hoch der Anteil von Heimarbeit an der gesamten Arbeitszeit und die Flexibilität ist, kann dann weniger Fläche angemietet werden. Es ist auch möglich, Flächen freizuziehen. Das würde c. p. die Leerstände deutlich erhöhen (neben den ökonomischen Effekten der Corona-Krise) und die Mieten stark unter Druck setzen.

In dem alternativen Szenario II sind keine gravierenden Effekte zu erwarten. Nach der Pandemie kommt es schnell wieder zu einem Rückgang der Homeoffice-Arbeitsplätze – aber eventuell auf einem leicht höheren Niveau als vor der Krise. In der Folgezeit wird mit einem Wachstum beim Homeoffice wie auch schon in den Vorjahren gerechnet, sodass die Auswirkungen auf die Bürovermietungen mehr als begrenzt sind. Wesentlich für die Entwicklung von Leerständen und Mieten wird die konjunkturelle Entwicklung sein. Nach dem Corona-bedingten Einbruch wird wieder mit einem Aufschwung gerechnet.

3        Bürobestandsentwicklung

Der Büroflächenbestand ist seit 1990 kontinuierlich angestiegen, wenn auch in den letzten Jahren aufgrund der geringen Fertigstellungen mit einer abgeschwächten Dynamik. Die verwendete Bürofläche, die sich aufgrund des Bestandes minus Leerstand ergibt, ist in diesem Jahrtausend sogar noch deutlich dynamischer angewachsen; die Nettoabsorption bleibt durchweg positiv. Der einzige Rückgang zur Jahrtausendwende war auf den Einbruch durch die New Economy-Blase zurückzuführen.

Die Entwicklung bei beiden Indikatoren wurde vornehmlich verursacht durch die Wirtschafts- und Beschäftigungsentwicklung, insbesondere im Bürobereich. Trotz der Bestrebungen zu mehr Flächeneffizienz durch u. a. neue Bürokonzepte stieg der (genutzte) Flächenbestand weiter an. In den vergangenen Jahren verringerte sich der Leerstand stetig, was sich in dem Chart durch die beiden sich annähernden Linien zeigt.

In Abhängigkeit von dem jeweiligen Szenario ist mit einem (massiven) Rückgang (Szenario I) oder einem gleichbleibenden Flächenbestand (Szenario II) zu rechnen. Die Auswirkungen des Wirtschaftseinbruchs durch Corona sind hierbei nicht berücksichtigt.

4        Investmentmarkt

Die unterschiedlichen Szenarien werden auch ihre Rückwirkungen auf den Immobilien-Investmentmarkt haben. Im Szenario I würde der starke Rückgang der Nachfrage mit entsprechend negativen Effekte auf Leerstand und Mieten auch zu drastischen Reaktionen der Investoren führen. Da die Investoren ein höheres Risiko bei gleichzeitig niedriger Rendite befürchten müssen, werden sie ihr Engagement vermutlich deutlich einschränken. Das hätte dann zur Folge, dass neben einem starken Rückgang der Transaktionen auch die Preise massiv unter Druck geraten werden.

Dagegen würden im Szenario II von dem Trend zum Homeoffice keine starken negativen Effekte ausgehen. Wie auch vor der Corona-Krise würden die Bedingungen des Finanzmarktes dominieren. Hohe Liquidität und das Niedrigzinsniveau werden weiter das Engagement der Investoren bestimmen und sich entsprechend positiv auf das Transaktionsvolumen und die Preise auswirken.

5        Fazit

Die zukünftige Entwicklung beim Homeoffice nach der Pandemie ist nur schwer vorherzusehen. Aber je nach Szenario wird dies teilweise weitreichende Auswirkungen für die Bürovermietungs- und -investmentmärkte haben. Tritt Szenario I ein, so müssten Projektentwickler und Investoren ihre Strategie grundlegend überdenken. Szenario II geht von einem deutlich niedrigeren Niveau und einer geringeren Dynamik aus, sodass keine wesentlichen Effekte für die Büroimmobilienmärkte zu erwarten sind.

Studentisches Wohnen

Private Studentenwohnheime bzw. Student Housing waren in den vergangenen Jahren stark gefragt: sowohl von den Studierenden selber als auch von den Investoren. Angespannte Wohnungsmärkte trugen einerseits dazu bei, dass Studierende zunehmend vom klassischen Wohnungsmarkt verdrängt wurden und das Angebot an traditionellen Studentenwohnheimen zu gering war. Vom Investoreninteresse für alternative Produkte konnten private Studentenwohnheime andererseits als Assetklasse besonders profitieren.

Verschiedene Begrifflichkeiten werden üblicherweise verwendet, auch um den Begriff „Privates Studentenwohnheim“ zu vermeiden. So werden Begriffe wie „frei finanzierte Wohnplätze für Studierende“ oder „Studierendenwohnanlagen“ oder „Studentenwohnhäuser“ angewandt. Ihre Gemeinsamkeit besteht darin, dass sie nicht von Studentenwerken, anderen öffentlich geförderten Anbietern oder gemeinnützigen Trägern (z. B. kirchliche oder Wohlfahrtsverbände) betrieben werden. Die Anlagen von privaten Betreibern haben außerdem eine zahlungskräftige Klientel als Zielkundschaft.

1        Der Markt für studentisches Wohnen

Der Wohnungsmarkt für Studierende weist eine besonders hohe Vielfalt auf, wobei die privaten Wohnheime nur einen kleinen Marktanteil haben. Zur studentischen Wohnraumversorgung zählen im Wesentlichen drei Marktsegmente: Kleinwohnungsmarkt, Markt für Wohngemeinschaften und Studierendenwohnheime. Nach der 21. Sozialerhebung des Deutschen Studentenwerks aus dem Jahr 2016 wohnen knapp zwei Fünftel der Studierenden in einer eigenen Wohnung: allein (17 Prozent) oder gemeinsam mit ihrem Partner (21 Prozent). Ein knappes Drittel (30 Prozent) lebt in einer Wohngemeinschaft. Unter den weiteren Studierenden, die in einem Wohnheim wohnen, leben rund 70 Prozent in einem der Studentenwerke und der Rest bei anderen Trägern.

Studentisches Wohnen in privaten Wohnheimen erlebt seit dem Jahr 2010 einen Boom. Nach Berechnungen des Deutschen Studentenwerks hat sich der Bestand der privat betriebenen Wohnanlagen zwischen 2010 und 2016 von ursprünglich 12.000 auf 40.000 Plätze erhöht. Nach Savills hat die Neubautätigkeit privater Anbieter in den Jahren 2017 und 2018 neue Höchststände erreicht. Danach verfügten sie Mitte des Jahres 2019 über etwa 51.500 Betten. Weitere knapp 22.000 private Betten sollen voraussichtlich bis Ende 2022 fertiggestellt werden, allein für 2020 waren knapp 9.000 Plätze geplant.

Große Unterschiede weisen die Mieten bei den verschiedenen Anbietern auf. Nach der Sozialerhebung gaben Studierende 2016 für Miete incl. Nebenkosten durchschnittlich 323 Euro aus, dies entspricht mit im Durchschnitt 35 Prozent dem größten Anteil ihrer monatlichen Einnahmen. Die Ausgaben für die Bruttomiete liegen am häufigsten zwischen 251 und 300 Euro; nur rund ein Prozent bezahlt weniger als 150 Euro. In den Wohnanlagen der Studentenwerke betrug die Bruttomonatsmiete durchschnittlich 246 Euro. Es gibt nur rund acht Prozent der Studierenden, die monatlich mehr als 450 Euro für Miete und Nebenkosten ausgeben.

Die Mieten bei den privaten Betreibern lagen i. d. R. bei rund 500 Euro Bruttowarmmiete. Gut ein Viertel des Bestands kostete mehr als 600 Euro und allerdings nur bei knapp einem Fünftel war die Miete geringer als 350 Euro. So kommt nur ein Teil der Studierenden überhaupt als Mieter in Frage, Studierende mit monatlichen Einnahmen von mehr als 1.500 Euro dürften die Zielgruppe der Privatanbieter sein.

2        Perspektiven privater Studentenwohnheime

2.1      Nachfrage – demografische Entwicklung und Studierneigung

Bei der Nachfrage ist die Basisgröße die Zahl der Studierenden, die in den letzten 10 Jahren um gut 40 Prozent zugenommen hat. Die Zahl der Studienanfänger an Universitäten und Fachhochschulen hatte bundesweit im Jahr 2011 mit 518.700 ihren bisherigen Höhepunkt erreicht und ist seit dem auf einem relativ konstanten Niveau. Die Prognose der Kultusministerkonferenz erwartet bei der Anzahl der Studenten auch keine starken Schwankungen für die nächsten Jahre, vielmehr wird weiter von konstanten Zahlen ausgegangen. Diese Erwartung basiert auf Annahmen über die weitere Entwicklung der Schulabsolventen mit Studienberechtigung sowie den Studienanfängern.

Ausgehend von etwa 510.400 Studienanfängern im Jahr 2018 bewegen sich die Studienanfängerzahlen nach der vorliegenden Vorausberechnung zwischen einem Minimum von 491.000 im Jahr 2025 (aufgrund der Auswirkungen der Schulzeitverlängerungen) und einem Maximum von 514.000 im Jahr 2019. Zum Ende des aktuellen Betrachtungszeitraums im Jahr 2030 werden etwa 510.000 Studienanfänger erwartet. Die jährlichen Schwankungen im betrachteten Zeitraum liegen unter 5 Prozent, so dass insgesamt von nahezu konstanten Studienanfängerzahlen ausgegangen werden kann. Ebenso wird die Zahl der Schulabsolventen mit Studienberechtigung eine ähnliche Entwicklung nehmen und auf einem relativ stabilen Niveau bleiben. Folglich wird die Zahl der Studenten auch in etwa gleichbleiben und nicht mehr so wachsen wie in den Vorjahren.

2.2      Angebot und Konkurrenz

Die seit einigen Jahren festzustellenden Aktivitäten von privaten Marktteilnehmern gehen – wenn auch mit geringerer Dynamik – weiter. Neben den traditionell auftretenden, rein lokal/regional agierenden Investoren mit Einzelobjekten sind seit 2010 mehrere überregional tätige Unternehmen – und inzwischen auch internationale sowie institutionelle Investoren – hinzugekommen.

Mehrere Indikatoren weisen darauf hin, dass der Markt für private Studentenwohnheime seinen Höhepunkt überschritten hat und nun in eine Phase des langsameren Wachstums bzw. der Sättigung übergeht. An den bisherigen Standorten sind schon viele Objekte errichtet worden und die Nachfrage wird nicht mehr zunehmen. Es gibt hier zusätzlich einen Bieterwettbewerb um die knappen Grundstücke, da sie auch für die Entwickler von Eigentumswohnungen attraktiv sind. In den nächsten Jahren ist insgesamt mit deutlich niedrigeren Fertigstellungen zu rechnen und es zeichnet sich ein Strukturwandel ab. Die zunehmende Marktsättigung zeigt sich daran, dass:

·       der Marktbereich über 500 Euro Miete weitgehend gesättigt ist, sodass mehr Projekte im Preissegment oberhalb der allgemeinen Durchschnittsmiete (323 – 500 Euro) neu geplant werden.

·       Privatanbieter ihr Engagement mittlerweile stärker auf Städte außerhalb der Metropolen ausweiten. Hier können aber nicht mehr die hohen Mieten realisiert werden.

·       Anbieter von Studentischem Wohnen ihr Angebot auch auf andere Zielgruppen ausrichten. Viele der neuen Wohnanlagen zielen u. a. auf junge Berufstätige oder sind Zweitwohnung für Pendler.

Darüber hinaus entsteht auch eine wachsende Konkurrenz durch neue Wohnformen, sodass weitere Anbieter in den Markt einsteigen. Ähnliche Wohnangebote und Konzepte wie Mikroapartments, temporäres Wohnen, Serviced Apartment oder auch Co-Living kommen als Studentenwohnungen in Frage. Der Markt für Studentisches Wohnen wird daher immer häufiger ein Teilsegment eines übergeordneten Nischenmarktes.

2.3      Entspannung der Wohnungsmärkte

Die Lage auf den Wohnungsmärkten in den Groß- und Universitätsstädten hat sich entspannt, was sich an den geringen Mietsteigerungen zeigt. Durch die zukünftigen Fertigstellungen und einer nicht mehr so stark steigenden Nachfrage wird es zu einem weiteren Abbau der Wohnungsknappheit kommen. Den Studierenden stehen damit insgesamt mehr Wohngelegenheiten zur Verfügung und die privaten Wohnheimanbieter bekommen mehr Konkurrenz. So ist fraglich, ob weiterhin so viele Studierende bereit sind, den hohen Preis in einem privaten Wohnheim zu zahlen.

3        Fazit

Nachdem der Markt Student Housing bzw. private Wohnheime in den letzten Jahren eine wahre Boomphase erlebt hat, stellt sich nun ein langsameres Wachstum bzw. eine Sättigung ein. Die Betreiber der privaten Wohnheime werden sich dieser neuen, deutlich schwierigeren Marktsituation und Herausforderung stellen müssen.